Багаторічний досвід існування ЖЕКів в Україні достатньо чітко показав на недоліки даної структури в управлінні та догляді за багатоповерховими будинками та прибудинковою територією. Основний недолік ЖРЕПів у тому, що він має велику площу «закріпленої» території і будинків. ОСББОСББ

 В світлі останніх змін у Законодавстві та інших нормативних документах щодо створення ОСББ, спробуємо розібратись, що ж таке ОСББ.

 Якщо у Вашому будинку нерегулярно прибирають, у підвалі тече вода, дах потребує ремонту і Вам набридло платити в ЖЕК за комунальні послуги, то Вам пора більше дізнатись про ОСББ. – саме ці гасла приваблюють справних платників, але… їм необхідно повністю розуміти, що собою являє дана структура, що ховається під абревіатурою ОСББ.

 Згідно ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та ст.382 ЦКУ визначили, що власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна: допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання та елементів зовнішнього благоустрою. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

 На сьогоднішній день у переважній більшості багатоквартирних будинків в Україні “співіснують” різні форми (комунальна, державна, приватна) та види (спільна сумісна, спільна часткова) власності. Особливостями спільної сумісної власності в багатоквартирному будинку є: 

   - Співвласники володіють і користуються таким майном спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними;
   - Співвласники зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території, відповідно до своєї частки у майні будинку;
  - Розпорядження таким майном здійснюється за згодою ВСІХ співвласників (в силу ст. 369 ЦКУ) або за рішенням БІЛЬШОСТІ співвласників (Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку").

 Отже із чинного Законодавства видно, що співвласники житла несуть відповідальність за належне утримання будинків і прибудинкових територій, а також зобов’язані брати участь у загальних витратах на його утримання. Для прикладу змоделюємо ситуацію, коли в одному з будинків сталось пошкодження даху. Згідно законодавчих актів участь у витратах на ремонт даху повинні приймати участь усі співвласники будинку, але за згодою всіх співвласників. Тут виникає питання, чи захоче власник квартири на першому поверсі частково фінансувати витрати на ремонт даху, що знаходиться над квартирою п’ятого поверху? Звісно, що законом передбачено стягнення витрат, з співвласників, які не бажають виконувати норми ЦКУ, у судовому порядку, але ця процедура довга і складна. Тому здійснювати розпорядження майном за згодою 100% співвласників нереально, хоча в Україні існують поодинокі випадки прийняття вдалих рішень всіма співвласниками. Тому альтернативою цього є ОСББ, що дає змогу приймати рішення по спільному майну простою більшістю.

 Створення ОСББ – справа непроста, зате вигідна. Проте, як показує практика, ОСББ – чи не єдиний варіант наведення порядку у будинку. Об’єднання мешканців багатоквартирних будинків – це юридична особа, створена власниками для управління, утримання та використання неподільного та загального майна. Об’єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об’єднання.

 Вищим керівним органом ОСББ є загальні збори. На чолі зборів є голова. На загальних зборах члени об’єднання здійснюють своє право вирішувати пов’язані з діяльністю ОСББ питання, такі як: затвердження річного звіту та плану господарської діяльності наступного року, внесення змін до статуту, вибори правління і ревізійної комісії, використання (наприклад, здача в оренду) допоміжних приміщень будинку.

 Основним документом, який закладає правову базу для побудови взаємин між окремими власниками житлових та нежитлових приміщень у будинку, де створено об’єднання, є статут об’єднання. Схема функціонування ОСББСхема функціонування ОСББ

 Об’єднання мають на меті залучення громадян не тільки до участі у вирішенні питань впорядкування будинків та прибудинкової території, встановлення добросусідських відносин, а й повне самообслуговування та самофінансування житла. Вони самостійно розраховують розміри внесків членами ОСББ на утримання будинку та прибудинкової території, здійснюють контроль за надходженням платежів мешканців за надані житлово-комунальні послуги у конкретному будинку, а також за раціональним використанням цих коштів.

Поточний контроль за надходженням та витрачанням коштів в об’єданні здійснює правління об’єднання. Правління періодично звітується на загальних зборах про виконання фінансового плану. Правління укладає угоди та наймає на роботу працівників для виконання робіт по утриманню будинку.

 Утримання будинку та прибудинкової території здійснюється або власними силами об’єднання, або на основі укладання договору з попереднім балансоутримувачем будинку (наприклад, з МКП «Добробут»).

 Одночасно ОСББ можуть сприяти надходженню додаткових коштів на утримання будинку та прибудинкової території за рахунок надання в оренду об’єктів, що перебувають у спільній власності (господарських та нежитлових приміщень, прибудинкових територій, тощо), спрямовувати їх на впорядкування житла та поліпшення умов для проживання.

 Переваги:

   - раціональний розподіл фінансів;
   - наявність вибору підрядника;
   - самостійне визначення розміру внесків;
   - покращення/оновлення інфраструктури будинку та прибудинкової території;
   - повне розпорядження будинком та прилеглою територіє в межах закону;

 Труднощі:

   - незадовільний технічний стан більшості багатоповерхових будинків;
   - недосконалість законодавчої бази;
   - необхідність створення юридичної особи;
   - необхідність укладання контрактів із підрядниками, найманими працівниками;
   - неготовність всіх мешканців будинку переходу до ОСББ;
   - недобросовісні платники;
   - необхідність ведення бухгалтерії;

 Що ми маємо в результаті?

ОСББ – це перш за все юридична особа, і відповідно, її необхідно створити. Для цього потрібна кіпа документів, в тому числі технічна документація на будинок. На додачу до цього – кваліфіковані кадри, іншими словами, люди, які мають достатнього знань для розуміння технічної документації і ведення господарської, і пов’язаної з нею фінансової діяльності. Звісно, ці люди не будуть працювати безкоштовно, а на додачу, деякі з них повинні будуть взяти на себе велику відповідальність – здійснювати господарську діяльність від імені мешканці (власників) будинку, із подальшим звітуванням на загальних зборах.
ОСББ заключає договори з рештою комунальних служб міста і несе повну відповідальність за своєчасну та повну оплату наданих послуг. Декому з тих, що живуть «всередині» (не на першому і не на останньому поверсі) здається, що в ОСББ вони або нічого не будуть платити, або платитимуть менше інших, – це найбільший міф, – сплачують усі, і сплачують подекуди більше, аніж платили в ЖЕКи. До речі, у внесках необхідно враховувати пільгові категорії, затверджені Законодавством України. На додачу – недобросовісні платники, а вони є, в кожному будинку без винятку. Хто за них платитиме, або як з них «вибивати» гроші – це вже проблеми самого ОСББ.
Слід мати на увазі, що обслуговування будинку і прибудинкової території повністю лігає на плечі Балансоутримувача, у нашому випадку – на ОСББ.

Статі витрат ОСББ:
   - освітлення прилеглої території;
   - освітлення під’їздів;
   - прибирання прилеглої території;
   - ремонт і обслуговування даху;
   - ремонт і обслуговування усіх комунікацій (світло, вода, газ, тепломережа, каналізація);
   - ремонт і обслуговування фасаду, а також усіх несучих конструкцій всередині будинку;
   - оплата заробітної плати фахівцям і найманим працівникам;
   - інші витрати;

Кроки створення:
   - обов’язкова юридична консультація;
   - обговорення зі співмешканцями;
   - створення ініціативної групи;
   - проведення установчих зборів;
   - реєстрація ОСББ в Управлінні ЖКГ;
   - державна реєстрація юридичної особи;
   - включення до реєстру ЄДРПОУ;
   - реєстрація в податковій інспекції;
   - отримання дозволу на виготовлення печатки і штампу;
   - реєстрація у Пенсійному фонді України;
   - реєстрація у Фонді соціального страхування з тимчасової втрати працездатності;
   - реєстрація у Центрі зайнятості;
   - реєстрація у фонді соціального страхування від нещасних випадків на виробництві та професійних захворювань;
   - відкриття рахунку в банку;
   - укладення договорів на обслуговування будинку;

Реформування житлово-комунального господарства – це лише справа часу, і ОСББ є одним з найкращих варіантів цієї реформи. Населенню потрібно звикати, що за свій добробут потрібно думати самим, адже держава не в змозі утримувати житловий фонд у належному стані. Як показує практика, більшість країн Європи давно перейшли до різних форм утримання багатоквартирних будинків за рахунок ОСББ. Не зважаючи на те, що для нашої країні це явище не звичне, ОСББ ефективно працюють по всій Україні, серед яких виділяють ОСББ міста Луцька, Львова та Києва. Не відстають тут і наші міста побратими Бурштин та Добротвір, де працює уже декілька ОСББ. Тому надіємось, що мешканці багатоповерхових будинків Ладижина зроблять вірний крок у розвитку житлово-комунального господарства міста.